De Nederlandse woningmarkt is overspannen. We weten dat starters het moeilijk hebben en oudere generaties profiteren van overwaarde op hun woning. Maar hoe groot zijn de verschillen werkelijk? Tijd voor een overzicht.
In Nederland blijven de huizenprijzen stijgen. De trend weet zelfs de coronacrisis te trotseren. Deze stijgende woningwaarde heeft zowel positieve als negatieve gevolgen.
Enerzijds zien de mensen die een woning bezitten de verhouding tussen (hypotheek)schuld en woningwaarde uitermate gunstig ontwikkelen. Anderzijds staan starters voor een steeds moeilijkere opgave om een geschikt huis te vinden.
Analyse van de cijfers
De website Business Insider ging met dit gegeven aan de slag. De redactie nam een duik in de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek om een goed beeld van verschillen tussen generaties te krijgen.
Doel: achterhalen hoe de verschillende generaties ervoor staan. Zowel als je kijkt naar hypotheekschuld als waarde van de woning. Bij de analyse werd gewerkt met de cijfers over 2017, 2018 en 2019.
Over hypotheekschulden per generatie
Gemiddelde hypotheekwaarden zeggen niet zoveel. Hoge pieken in woningprijzen hebben vaak een bovengemiddelde invloed op de cijfers. Daarom is gewerkt met de mediaan. De middelste meting (in de rankschikking van lage naar hoge schuld).
Wat opvalt is dat de mediane hypotheekschuld oploopt bij de generaties tot 45 jaar. De hoogste piek is te zien bij de leeftijdsgroep tussen de 35 en 45 jaar. Daar bedraagt de mediane hypotheekschuld 217 duizend euro.
Boven de 45 – vanaf generatie X – begint de hypotheekschuld geleidelijk te dalen. Logisch, omdat deze oudere groepen de kans hebben gehad meer van hun hypotheek af te lossen. En zij hebben vaker goedkoper kunnen kopen.
Overwaarde per generatie
Voor we verder gaan is het belangrijk te weten wat we verstaan onder ‘overwaarde’, ook wel eigen woningreserve genoemd. Dit is:
overwaarde = actuele marktwaarde – hypotheekschuld.
Ook bij deze statistieken is gekeken naar de mediaan: de middelste waarneming. Wat zien we dan bij een schatting die gebaseerd is op woningwaarde schattingen van het CBS?
Het is duidelijk: de overwaarde stijgt met het klimmen der jaren. Enerzijds door de dalende lasten. Anderzijds door de doorlopende stijging van de huizenprijzen.
Business Insider stelt dat ook jongeren (generatie Z en millennials) van de huizenmarkt profiteren. De leeftijdsgroepen 25-35 en 35-45 jaar hebben hun overwaarde in circa 2 jaar sterk zien stijgen. Daar zetten we vanuit Generation Journey wel een kanttekening bij.
Het gaat hier om jongeren die de mogelijkheid hebben gehad een huis te kopen. Velen verkeren in de wachtkamer. Zij zien hoe oudere generaties profiteren van de enorme vraag op de markt. Terwijl ze zelf niet de kans hebben in te stappen.
Overwaarde
Overwaarde is het verschil tussen de actuele marktwaarde van een woning en de restschuld van de hypotheek. Hoe hoger de overwaarde, hoe meer vermogen een huiseigenaar heeft opgebouwd in zijn woning. Deze overwaarde kan gebruikt worden voor verbouwingen, als onderpand voor een nieuwe hypotheek, of als vermogen bij verkoop.
Gratis handout: Gen Z
Het boek over generaties dat geen trends beschrijft, maar handvatten voor effectieve samenwerking biedt.
Wat is overwaarde op een woning?
Overwaarde is het verschil tussen de actuele marktwaarde van een woning en de resterende hypotheekschuld. Als je woning bijvoorbeeld 400.000 euro waard is en je hebt nog 250.000 euro hypotheekschuld, dan is je overwaarde 150.000 euro.
Waarom hebben oudere generaties meer overwaarde?
Oudere generaties hebben meer overwaarde omdat zij hun woning vaak goedkoper hebben gekocht, meer tijd hebben gehad om hun hypotheek af te lossen, en hebben geprofiteerd van de sterke stijging van huizenprijzen in de afgelopen decennia.
Hoe berekent het CBS de mediaan hypotheekschuld?
De mediaan is de middelste waarneming wanneer alle hypotheekschulden van laag naar hoog worden gerangschikt. Dit geeft een beter beeld dan het gemiddelde, omdat extreme waarden (zeer hoge of lage schulden) minder invloed hebben op het resultaat.
Profiteren jongeren ook van de stijgende huizenprijzen?
Alleen jongeren die al een woning hebben gekocht profiteren van stijgende huizenprijzen. Veel jongeren zitten echter in de wachtkamer omdat zij geen huis kunnen kopen door de hoge prijzen en staan zo buitenspel terwijl oudere generaties wel profiteren.
Bij welke leeftijdsgroep is de hypotheekschuld het hoogst?
De hoogste mediane hypotheekschuld is te vinden bij de leeftijdsgroep tussen 35 en 45 jaar, met een mediane schuld van 217.000 euro. Dit zijn vaak mensen die recent een woning hebben gekocht tegen de huidige hoge prijzen.
